משכנתא הפוכה » אנגלמן משכנתאות

מה זה משכנתא הפוכה?

משכנתא הפוכה היא סוג של משכנתא לכל מטרה שמיועד לבני הגיל השלישי. ההבדל העיקרי בין סוג משכנתא זה למשכנתא רגילה הוא שאין החזרים חודשיים.

כאשר אדם הגיע לגיל 55 + ואין על הנכס שלו שום שיעבוד (משכנתא קיימת), אפשר למעשה למשכן את הנכס הקיים ולקבל עבורו סכום כסף אשר ביום פטירת בעל הנכס יוחזר לבנק המלווה והיתר כמובן ליורשי בעל הנכס.

כל מי שכבר הגשים את חלום הדירה ויש לו נכס בבעלותו צריך לשאול את עצמו מספר שאלות:

האם חשבת שרק אם תהיה לך עבודה והכנסה קבועה תוכל לקבל מהבנק משכנתא לתקופה ארוכה?
האם עברה בראשך מחשבה על קבלת משכנתא, אבל לא האמנת שהדבר אפשרי?
האם חשבת שבגלל הגיל (מעל 55) ובגלל העובדה שהינך כבר בפנסיה, שום בנק, ועל אחת כמה וכמה בנק למשכנתאות, לא יעניק לך כסף על חשבון הנכס?

אנו, אנשי המקצוע של אנגלמן משכנתאות, שמחים לבשר לך שהמצב הוא לגמרי שונה!

המאמר להלן יאפשר לך להבין טוב יותר את נושא המשכנתא ההפוכה.

הצורך במימון בגיל פרישה

פרישה לגמלאות נתפסת אצל רבים, ובצדק, כסוג של חופשה שהיא פריבילגיה, אחרי שנים רבות של עמל. יחד עם זאת, הפרישה מביאה איתה גם כמה בעיות בלתי צפויות, שאחת מהן היא ירידה משמעותית בהכנסות.

הדבר נכון עבור מי שיש ברשותו קרן פנסיה, ועל אחת כמה וכמה נכון עבור מי שאין לו פנסיה, או שהפנסיה שלו נמוכה. קצבאות הביטוח הלאומי הקיימות הן נמוכות, גם אם לוקחים בחשבון השלמת הכנסה לזכאים. מה שיכול לעודד היא העובדה שחלק ניכר מהפנסיונרים רכש דירה. בעלי נכסים כאלה עשויים להסתייע במשכנתא הפוכה.

בשורות להלן נשיב לשאלות:

מה זה משכנתא הפוכה?
למי נועדה הלוואת משכנתא כזאת?
מהו תהליך קבלת המשכנתא ההפוכה ואיך הוא מתבצע?
מהם תנאי הריבית על הלוואת משכנתא הפוכה ומתי היא נפרעת?
היכן ניתן לקבל משכנתא כזאת?

משכנתא הפוכה ומה בינה לבין משכנתא לרכישת בית?

המושג משכנתא מתאר הליך הלוואה לרכישת נכס, כאשר מצד שני הנכס שנרכש הוא הערובה (המשכון) להחזר ההלוואה. מנגד, מי שלוקח משכנתא הפוכה הוא מי שהוא בעלים של נכס נדל"ן, וההלוואה נלקחת לצרכיו הפרטיים.

למשכנתא הפוכה אין החזר חודשי, או שהלווים יכולים להחזיר רק את הריבית וההצמדה. עם נטילת משכנתא הפוכה, נרשמת הערת אזהרה בטאבו או ברמ"י, בדומה למה שנהוג במשכנתא הרגילה.

ההבדלים המשמעותיים ביותר בין משכנתא רגילה למשכנתא הפוכה הם כדלקמן:

הנושא	משכנתא רגילה	משכנתא הפוכה
בדיקת היחס בין החזר ההלוואה להכנסות	הבנק יבדוק את תזרים ההכנסות של הלווים לפני אישור המשכנתא	אין צורך בתזרים הכנסות
ביטוח חיים	ביטוח חיים הוא חובה	אין צורך בביטוח חיים
החזרים חודשיים	יש החזר חודשי לכל אורך חיי המשכנתא. אופן ההחזר נקבע על ידי הלווים.	אין החזר חודשי, או שאפשר להחזיר רק את הריבית וההצמדה.
אופן קבלת הכסף	עובר ישירות למוכר הנכס	אפשר לקבל את הכסף בסכום אחד גדול, או לחלק אותו לסכומים חודשיים.

אופן קבלת הכסף מהבנק

להלן שלוש דרכים אפשריות לקבלת הכסף:

פנסיונרים יכולים לקחת משכנתה הפוכה ובאמצעותה הם מסלקים את יתרת המשכנתא הקיימת. היתרון המיידי עבור הלווים הוא הפסקה מיידית של תשלומי המשכנתא.

הלווים מקבלים סכום כסף גדול בבת אחת. הגוף המלווה מברר בפגישה מקדמית את מטרת ההלוואה, ומוודא שהיא נועדה למטרות מתאימות המקובלות עליו. נציגי הבנק דואגים להבהיר את הנושא ללווים במעמד בדיקת הזכאות להלוואה.

לווים שמעוניינים בתוספת הכנסה, יכולים לקבל סכום כסף חודשי. הריבית וההצמדה על ההלוואה יצטברו רק על הסכומים שהועברו בפועל ללווים.

אפשר כמובן לשלב בין סכום כסף גדול לקצבה חודשית. אופן קבלת הכסף תלוי בסיכום עם הגוף המלווה.

איך ומתי נפרעת המשכנתא ההפוכה?

היתרון של משכנתא הפוכה על פני הלוואות אחרות, טמון בעובדה שלא מוטל על הלווים החזר חודשי כל שהוא, אלא אם כן סוכם על כך מראש.

החזר המשכנתא ההפוכה מתאפשר בכמה אופנים:

אם הלווים הצליחו להשיג כסף ממקור כלשהו, הם יכולים לפרוע את ההלוואה שנטלו ללא קנסות.

רק כאשר הלווים הולכים לעולמם, הנכס נמכר. המלווים נוטלים לעצמם את הכסף, ומעבירים ליורשים החוקיים את השאר. היורשים יכולים, כמובן, לפרוע את החוב ולהשאיר אצלם את הנכס.

זה המקום לציין שאם סכומי ההלוואה שהצטברו גבוהים ממחיר הנכס, היורשים לא יהיו מחויבים בדבר. זהו חלק מהסיכון שהמלווים נוטלים על עצמם וזאת גם הסיבה לכך שההלוואה לא ניתנת על יותר ממחצית מערך הנכס.

חשוב לציין גם שאם נוצר מצב חריג שבו החוב של בעלי הנכס לבנק גבוה ממחיר הנכס, הבנק עדיין לא יכול לפנות את הבעלים מהנכס ולמכור אותו, אלא אחרי מותם. מדובר במצב חריג, אבל חשוב להבין שזה אכן המצב.

מי יכול לקחת משכנתא הפוכה?

משכנתא הפוכה אפשרית אם התנאים הבאים מתקיימים:

הלווים עברו את גיל 60 (יש גם חברה אחת שנותנת מגיל 55).
הנכס רשום על שם הלווים (לא בדמי מפתח).
הנכס הרשום על שמם איננו ממושכן, או שנותרה משכנתא של 30% - 50% מערך הנכס.
הנכס רשום בטאבו, ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל) או בחברה משכנת. (ייתכן גם רישום כפול – בטאבו וברמ"י). לא תינתן משכנתא על נכס לא רשום.
אין על הנכס עיקולים ושעבודים אחרים.
אין בנכס חריגות בנייה שעלולות לגרום לפסילת העסקה.
קיימת הערכת שמאי עדכנית על הנכס.
כל הדיירים בנכס מאשרים את המשכנתא.
אם קיימים דיירים בשכירות לטווח ארוך, גם הם חייבים לאשר את המשכנתא. זאת, משום שמותם של בעלי הנכס יחייב אותם להתפנות ממנו.
הלווים צלולים בדעתם בעת חתימת ההסכם.
הילדים או היורשים הרשומים מודעים לכוונת בעלי הנכס לקחת משכנתא הפוכה, ומוכנים לחתום על כך שהם יתנהלו מול המלווים לפירעון ההלוואה לכשיתעורר הצורך בכך.
אם היורשים לא מעוניינים לחתום, ניתן לקבל משכנתא הפוכה אחרי חתימה על תצהיר בפני עורך דין, שיהיה מקובל על הגוף המלווה.

גובה המשכנתא והריביות תמורתה

גובה המשכנתא ההפוכה נע בטווח שבין 20% לבין 45% מערך הנכס, כפי שהוערך על ידי שמאי בסמוך למתן ההלוואה. ככל שהלווים מבוגרים יותר, כך אחוז המשכנתא ההפוכה ממחיר הנכס יהיה גבוה יותר.

הריביות על משכנתא הפוכה משתנות בהתאם למחירי השוק. עם זאת, הן מעט גבוהות יותר מהריביות על משכנתה רגילה. (1% – 2% יותר). נכון למועד כתיבת שורות אלה, הריבית עבור משכנתה הפוכה עשויה לנוע סביב 4.5% לשנה, תלוי במסלול וצורת ההחזר המועדפת. יחד עם זאת, יש בהחלט מקום לנהל מו"מ ולהשיג תנאים טובים יותר להלוואה.

באילו עלויות כרוכה המשכנתא ההפוכה?

כל משכנתא, ובכלל זה משכנתא הפוכה, כרוכה בהוצאות שהלווים חייבים לקחת בחשבון:

לא מדובר בביטוח משכנתא (שהוא בעצם ביטוח חיים), אלא רק בביטוח המבנה עצמו. ביטוח כזה מבטיח שהמלווים יקבלו את הכסף גם במקרים קיצוניים – כגון התמוטטות המבנה, כפי שקרה לא מזמן בבניין בחולון.

עלות הערכת השמאי עשויה להגיע לסכום שנע בין 2,000 ₪ ל 6000 ₪ – תלוי בשווי הנכס. השמאי ייבחר מתוך רשימת שמאים שהגוף המלווה קובע.

במרבית המקרים, הגוף המלווה נוטל לעצמו דמי ניהול חודשיים. דמי הניהול יכולים להיות משולמים באופן קבוע ע"י הלווים, או להיפרע עם סילוק המשכנתא.

הלווים יכולים לבחור בין צבירת ההוצאות או פירעון שוטף שלהן, כך שרק הסכום החודשי יצטבר. כדאי מאוד להתייעץ עם איש מקצוע, במטרה לבחור את מסלול ההחזר האפשרי המשתלם ביותר, אם הלווים מחליטים שזה מה שהם רוצים.

משכנתה הפוכה ניתנת לפירעון בכל רגע נתון, במלואה או בחלקה, לאחר הודעה מוקדמת לגוף המלווה כפי שנקבע מראש בחוזה המשכנתא. אין אפשרות לגוף המלווה למנוע פירעון מוקדם של משכנתא הפוכה או לחייב את הלווים בקנס על הפירעון המוקדם.

אילו בנקים וגופים פיננסיים מעניקים משכנתא הפוכה?

נכון להיום, יש כמה גופים פיננסיים מובילים שמעניקים משכנתא הפוכה. עם הגופים הללו ניתן למנות את הבנקים והגופים כדלקמן:

משכנתה הפוכה – איך לוקחים אותה?

הליך משכנתא הפוכה הוא דומה למדיי להליך לקיחת משכנתא רגילה:

הגשת הבקשה למשכנתא וקבלת אישור עקרוני.
המצאת מסמכים נדרשים למשכנתא – נסח טאבו או אישור זכויות, או שניהם (במקרה שהנכס מנוהל גם ברמ"י וגם בטאבו). לפעמים נדרשים הלווים להשיג מסמכים נוספים, במידת הצורך. לדוגמה – חוזה חכירה והיוון הנכס. (נכס רשום ברמ"י שאיננו מהוון, לא ניתן לקחת עליו משכנתא).
בדיקת הנכס ע"י הגוף המלווה: שעבודים, עיקולים או כל בעיה אחרת שיכולה למנוע את האפשרות למשכן את הנכס.
סגירת תנאי המשכנתא, אופן קבלת הכסף ותנאי ההחזר.
חתימה על הסכם משכנתא.
קבלת הכסף.

אם יש לכם עניין בנטילת משכנתא הפוכה בתנאים אטרקטיביים זה המקום הנכון עבורכם. כדאי ליצור קשר כבר כעת ולעשות צעד משמעותי שעשוי לשפר את איכות החיים שלכם.

המומחים ואנשי המקצוע של אנגלמן משכנתאות ייצגו אתכם וינהלו מו"מ מקצועי אל מול הבנקים השונים. כל זאת במטרה להשיג עבורכם את תנאי המשכנתא האטרקטיביים ביותר. לשיחת ייעוץ חינם השאירו פרטים!