החלום הישראלי של לא מעט זוגות ומשפחות, הוא לרכוש שטח קרקע ולבנות עליו בית פרטי, בלי שכנים. בשביל להגשים את החלום הזה, יש צורך להיעזר בשירותים של בנקים וגופי מימון אשר מוכנים לספק משכנתא לבנייה עצמית. סביר להניח שההון העצמי העומד לרשות בני הזוג, איננו מספיק בהכרח לשם כך.
חשוב לציין לפני שמתחילים, מדובר במשכנתא שהיא הרבה פעמים הרבה יותר יקרה ממשכנתא רגילה, קרי למשכנתא לנכס קיים. לכן, ההמלצה היא לעבוד עם איש מקצוע, יועץ משכנתאות שיכול לעזור לכם לבחור את המסלול הנכון בצורה אופטימלית.
משכנתא מיועדת, כפי שאנחנו יודעים, בשביל שנוכל לרכוש נכס, בין אם זה נכס חדש מקבלן ובין אם נכס קיים מבעליו הקודמים. אך ישנה אפשרות נוספת בה אנחנו יכולים להיעזר באופציה של נטילת משכנתא והיא, לצורך רכישת מגרש ובנייה של בית פרטי באופן עצמאי.
מה זו משכנתא בנייה עצמית?
על מנת להבין מה זו משכנתא בנייה עצמית ואיך היא קיימת צריך להבין את המשמעות הבסיס של תהליך הבנייה אל מול תהליך רכישה של נכס קיים, מקבלן או מגורם אחר.
כשאנחנו ניגשים לרכוש שטח ולבנות עליו בית פרטי חדש, אנחנו למעשה רוכשים שטח ריק על פי ערך מסוים, ואנחנו צריכים לייצר תוכנית בנייה, לשכור את שירותיהם של בעלי מקצוע, לייצר מפרט בנייה, לקבל את כל האישורים הנדרשים, ולבצע את תהליך העבודה עצמו.
מדובר על תהליך מורכב מבחינת זמן ומשאבים, אשר דורש עלויות גבוהות מאוד, ואנחנו אחראים על כל התהליך בעצמנו. כשלוקחים משכנתא לבנייה עצמית, עלינו לקחת בחשבון שאנחנו נדרשים להשקיע גם ברכישת השטח עצמו, זה אומר שאנחנו צריכים לקחת הלוואה בשביל שנוכל לממן זאת, ולאחר מכן אנחנו צריכים לקחת משכנתא עבור תהליך הבנייה עצמו.
על פי החוק, הבנקים יכולים לתת אך ורק 75 משכנתא לרכישת מגרש ולבנייה עצמית. העניין שהבנקים רואים בתהליכים האלה סיכון רב, ולכן הם לא ימהרו לתת את הסכום האופטימלי, אלא ייתנו אחוזים נמוכים יותר, כשהרבה פערים הבנק יסכים לתת את ההפרש בשביל שיהיה ניתן להשלים את המימון אם יש חריגה בתקציב.
זאת על מנת שיהיה ניתן להשלים את הבנייה (לבנק יש אינטרס שזה יקרה מאחר והוא כבר השקיע בתהליך).
מה זו משכנתא לבנייה עצמית בשלבים?
הבנקים מעדיפים לתת משכנתאות לבנייה עצמית בשלבים, זאת על פי קצב התקדמות הבניה. כלומר, בשלב הראשון הוא ילווה כסף לצורך רכישת השטח, ולאחר מכן הוא יבצע את התהליך בשלבים הדרגתיים, למשל, לצורך הקמת שלד בנייה, וכן הלאה.
כל חלק ייבדק על ידי שמאי מטעמו, זאת בשביל לוודא שהוא לא מסכן את האינטרסים שלו, וכן מפחית את הסיכון שהוא לקח על עצמו, בפרט בכל מה שקשור להיבטים של אי החזרת המשכנתא.
במקרה של רכישת בית מקבלן או בית קיים מבעליו, הרי שהמבנה קיים ולכן רמת הסיכון שהבנק לוקח על עצמו הוא הרבה יותר נמוך מאשר במקרה בו מתבצע תהליך בנייה עצמית, בו המבנה עדיין לא קיים והבנק נותן כסף עבור מבנה שבעתיד ייבנה. הבנק יחפש את כל הדרכים לצמצם את הסיכון ובתור לווים, זה יכול להקשות במידה ניכרת על היכולת לקבל משכנתא או להחזיר אותה בתנאים נוחים.
איך לוקחים משכנתא לבנייה עצמית בצורה חכמה
בשביל לקבל משכנתא לבנייה עצמית, יש להעריך בצורה נכונה את עלות הקרקע, כולל עלויות הפיתוח הנדרשות, יש להעריך בצורה נכונה את עלויות הבנייה בפועל והוצאות נוספות שעלות להיווצר עם הזמן, ורצוי מאוד גם לעבוד על פי תוכנית שתתאים לקצב השחרור של המשכנתא מצד הבנק, כלומר לעשות את החישובים על פי האופן בו הבנק יעביר את הכסף לחשבונכם בשביל שתוכלו לשלם את ההוצאות השונות.
חשוב תמיד להוסיף גם הוצאות נלוות, בין אם זה פתיחת תיק, שמאות, אגרות וטפסים, מיסוי, וכל מה שרלוונטי לצורך בנייה עצמית. כך תוכלו לנהל את התהליך בצורה הרבה יותר חכמה ומדויקת.
נקודה אחרונה בהקשר זה, בעיקרון, אמורים לקחת משכנתא לבית פרטי על פי ערך הקרקע והבנייה, אך בהחלט ייתכן מצב שגובה ההלוואה יהיה גבוה יותר מעלויות הקרקע והבנייה. אז צריך להחליט כיצד לנהוג, האם להשתמש בכסף לצרכים אחרים (ריהוט, מערכות נלוות ועוד), חסכון או לנסות ולהחזיר אותו.
באילו בעיות אפשר להיתקל וכיצד נתמודד איתן?
- תכנון כלכלי לא נכון
זו בעיה נפוצה בקרב זוגות שלא מבצעים תכנון כלכלי נכון ואז נוצר חוסר. לכן חשוב לבצע את החישובים בצורה מדויקת, בשביל לקבל את הסכום המדויק והרלוונטי.
- הערכות לא נכונות של שמאי
בכל מקרה בו נוטלים משכנתא, יש צורך לקבל הערכת שמאי אחרי שלב היסודות. הרבה פעמים הערכה היא נמוכה מדי. ולכן חשוב לבדוק אותה בצורה מדויקת, על מנת שהיא תהיה מדויקת. אחרת עלולות להיווצר בעיות בהמשך תהליך הבנייה.
- תמהיל משכנתאות
בגלל אופי המשכנתא, העובדה שהיא ניתנת בשלבים, הבנקים מגבילים מאוד את התמהילים שהם מספקים ללווים. הם מוכנים לספק מסלול עם ריבית קבועה בחלק הראשון ואחר כך אפשר לבחור מסלולים אחרים עם ריבית משתנה. יש לבחור את התמהיל עבור כל אחד מהחלקים, כך שהעלות שלה לא תהיה גבוה. יש לבצע תכנון מדויק וקפדני בנושא.
לצורך כך ולצורך בחירת משכנתא אופטימלית עבורכם באופן כללי לבנייה עצמית, אנו מזמינים אתכם לפנות אלינו אנגלמן משכנתאות, בשביל ליהנות מייעוץ של יועצי משכנתאות מנוסים ומקצועיים. אל תהססו לפנות אלינו בכל עת, אנחנו נשמח לעמוד לרשותכם.
