הכדאיות של "מחיר למשתכן"
במסגרת הניסיונות הבלתי פוסקים של המדינה להיאבק במשבר הנדל"ן שנוצר בסוף העשור הראשון של שנות האלפיים והתגבר בעשור השני, החליטה הממשלה לייצר תוכנית בשם "מחיר למשתכן".
הרעיון של התוכנית היה מאוד פשוט. המדינה הציעה קרקעות ליזמים וקבלנים מסוימים, הם היו צריכים לבנות מבני מגורים במפרטים שונים במחירים מוזלים, כאשר מי שרצה לרכוש, היה צריך להשתתף בהגרלה עם אחרים. אם שמו עלה, אז הוא יכול לרכוש את הדירה בתנאים מוזלים יותר ממה שהיה מקובל בשוק.
צריך לומר, חלק גדול מהזוכים לא קיבלו את הדירה מיד, שכן בניית המבנים לקחה זמן רב ובמקרים מסוימים היא אפילו לא התחילה אחרי שההגרלה הסתיימה. הזוכים שזכו ליהנות מדירות במחיר מוזל היו צריכים לעמוד בתנאים מסוימים, בין אם זה מבחינת סטטוס משפחתי, תנאים כלכליים וחברתיים ועוד.
המטרה של ההגרלה ושל התוכנית כולה, לעזור לזוגות צעירים ומשפחות עם ילדים לרכוש דירה במחיר מוזל, ולשחרר את הפקק שנוצר בשוק הנדל"ן וגרם לעליית מחירים משמעותית במשך השנים. הנתונים מלמדים, שעל פי הערכות קרוב לשלושים אלף איש זכו בדירות במסגרת ההגרלות השונות.
איך משלמים על דירה בתוכנית מחיר למשתכן?
כפי שציינו, הזוכים שזכו בדירה במסגרת הגרלה, נהנו מתנאים טובים יותר מאשר בשוק החופשי. זו היתה המטרה של התוכנית מלכתחילה. אם במקרים רגילים אחוזי המימון הניתנים עבור רכישת דירה מגיעים לכדי 75 אחוז מערך הדירה במקרה של דירה ראשונה ו-50 אחוז במקרה של דירה נוספת, הרי שבמקרה של מחיר למשתכן זה יחושב בצורה מעט שונה.
כלומר, הזוג שזוכה בהגרלה ומבקש לקחת משכנתא, עדיין יקבל מימון בסך 75 אחוז מערך הדירה, על פי הערך שקבע השמאי הממשלתי, עבור כל העסקה. בשוק החופשי הסכום מתייחס אך ורק לערך הדירה, כאשר לא לוקחים בחשבון הוצאות נוספות שיש לבצע.
לעומת זאת, במקרה של משכנתא מחיר למשתכן, אז לוקחים בחשבון את הערך המלא של העסק, ולפי זה מספקים 75 אחוז מסכום המימון הנדרש. מדובר על שינוי משמעותי, מאחר וההון העצמי שבני הזוג יצטרכו להביא מהבית יהיה נמוך יותר מאשר בעסקאות רגילות.
צריך לציין עוד, שבמקרים רבים, מאחר ומדובר על דירות אשר נבנות בפריפריה ובאזורים שהמדינה רוצה לחזק, הרי שהיא מספק מענקים שונים לרוכשי הדירות. בין אם מדובר על מענקים של ארבעים אלף שקל לרוכשים באילת, נהריה, שלומי ויישובים אחרים, או שישים אלף שקל ביישובים כגון טבריה, דימונה, נתיבות, נצרת ועוד.
מה הן המגבלות המוטלות על הזוכים?
מעבר לעובדה שהם אמורים לעמוד בתנאי ההגרלה ולא כל אחד יכול להשתתף בהגרלה ובוודאי שלא כל אחד יזכה בדירה במסגרת מחיר למשתכן, הרי שיש עוד שתי מגבלות שחשוב לשים לב אליהן.
המגבלה הראשונה, אי אפשר לקבל מאה אחוז מימון. לא משנה מה הערך שנקבע, יש צורך להעמיד לפחות 100 אלף שקל הון עצמי. גם אם סכום המשכנתא שנקבע הוא מעל ל-75 אחוז מערך הנכס, עדיין יש צורך להעמיד את הסכום הזה.
המגבלה השנייה, שווי הדירה נבחן כאמור על פי השוק החופשי. הוא לא יכול לעבור את סכום 1.8 מיליון שקל. אם הוא יהיה גבוה יותר, למשל באזורי ביקוש במרכז הארץ, הרי שההתייחסות לדירה תהיה כמו אל דירה רגילה. הסיבה לכך, היא להגביר את הביקושים באזורי הפריפריה ולכוון יותר אנשים להשתתף בהגרלות שם מאשר באזורי ביקוש מקובלים, במרכז או בשרון.
דברים שצריך לשים לב כשניגשים להגרלה של מחיר למשתכן
על פניו, זה נשמע מאוד מבטיח ואופטימאלי. המדינה עוזרת לרכוש דירה, בזמן שקשה מאוד עד בלתי אפשרי לעשות את זה בשוק החופשי אם אין לנו גב כלכלי רחב מספיק. יחד עם זאת, צריך לשים לב לפרטים מסוימים. ראשית, יש לבחון את גודל הדירה והמחיר למטר רבוע. אחת הסיבות שמחירי הדירות בהגרלה הם נמוכים, זה בגלל גודל הדירות.
כאן צריך לציין, מי שייבחר ראשון בהגרלה תהיה לו את הזכות לבחור את הדירה הגדולה בפרויקט. כלומר, בהחלט יכול להיות שזוג יזכה ובסוף יצטרך להתפשר על דירה קטנה יותר. זה משפיע על איכות חיים וכן על היכולת למכור את הנכס בעתיד. מעבר לכך זה גם יכול להשפיע על עלות הנכס. אנחנו לא בהכרח נדע מה המחיר שנשלם עד שלא נדע איזו דירה אנחנו יכולים לבחור.
שנית, עלינו להתייחס לשאלת המיקום של הפרויקט, מי עומד מאחוריו ומה לוח הזמנים שלו. אם מדובר על פרויקט שאמור לצאת לפועל רק בעוד כמה שנים, אז עלינו לקחת בחשבון שנצטרך לשלם שכירות עד שנקבל את הדירה.
שלישית, יש לבחון את תנאי המשכנתא וכמובן את דרישות הבנק. ישנם מקרים בהם הבנק ידרוש מאיתנו לשלם הון עצמי עוד לפני שנקבל את המשכנתא, וכן אנחנו נצטרך לשלם במקביל משכנתא ושכירות, בהנחה סבירה שהנכס עדיין לא נבנה. זה יכול להשפיע באופן מהותי על חשבון ההוצאות שלנו ולחייב אותנו לקחת הלוואות בשביל שנוכל לעמוד בכך.
לסיכום, על מנת שנוכל לבצע את התהליך בצורה נכונה וליהנות מהזכייה שלנו, מוטב לפנות ליועצי משכנתאות שיוכלו לעזור גם לבחור משכנתא מתאימה וגם לתכנן את תהליך התשלומים בצורה נכונה. לשם כך, אנחנו יכולים להיעזר באנגלמן משכנתאות, שם נמצא יועצים מנוסים, מקצועיים שידאגו לאינטרס שלנו וישמחו לייעץ ולעזור לנו.
