מיחזור משכנתא » אנגלמן משכנתאות

בשנים האחרונות, יותר ויותר לקוחות של בנקים מבנים שהחזרי המשכנתא הגבוהים שהם משלמים אינם מחויבי המציאות וניתן לעשות עם זה משהו. לווים שהחזרי המשכנתא מעיקים עליהם, או שמסיבות כאלה ואחרות מעוניינים לקבל לרשותם סכום כסף משמעותי, עשויים לגלות שיש אפשרות ריאלית להקטין את ההוצאות באמצעות מחזור משכנתא ופריסה מחודשת של ההחזרים.

המאמר שלפניכם יעסוק בנושא הזה, ובו נשיב לשאלות חשובות שעשויות להתעורר. מומלץ לקרוא היטב את המאמר הזה וללמוד להכיר לעמוק את הליך מחזור המשכנתא, שעשוי לחסוך לכם ממון רב.

מהו מיחזור משכנתא?
כיצד מתבצע הליך המחזור?
מי יכול לבצע מחזור של משכנתא קיימת, מתי ובאילו נסיבות הדבר אפשרי וכדאי?
כיצד מתבצעת בדיקת מחזור משכנתא ואיך ניתן לוודא שפעולת המחזור אכן משתלמת וראויה?
מה התפקיד של יועץ משכנתא ולמה חשוב להסתייע בו בהליך המחזור?

מה זה מיחזור משכנתא ומהו הליך המחזור?

מיחזור משכנתא הוא החלפת משכנתא קיימת במשכנתא חדשה, בתנאים שונים ובפריסת תשלומים חדשה. תוך כדי התהליך מתבצעות למעשה שתי פעולות במקביל:

הפעולה הראשונה הינה סילוק המשכנתא הקיימת, עם כל המשתמע מכך. הפעולה השנייה הינה נטילת משכנתא חדשה, בפריסת תשלומים ובתנאי ריבית שונים מאלה של המשכנתא הקודמת.

להלן תיאור קצר של התהליך:

בעלי הנכס נוטלים משכנתא חדשה על הנכס השייך להם והממושכן לטובת הבנק שהעניק את המשכנתא הקודמת. הלוואת המשכנתא החדשה מותאמת לצרכים של הלווים מצד אחד וליכולת ההחזר שלהם מצד שני.

במקביל להקמת המשכנתא החדשה על ידי הגוף הפיננסי המלווה, מסולקת המשכנתא הקודמת שאותה נטלו הלווים בעבר. סילוק המשכנתא מוחק את הערת האזהרה לטובת הגוף המלווה ומאפשר רישום הערת אזהרה לטובת מי שנתן לבעלי הנכס את המשכנתא החדשה.

סילוק המשכנתא מצד אחד ונטילת המשכנתא החדשה מצד שני, מתבצעים במקביל ובסנכרון מלא. יועץ משכנתאות איכותי ומנוסה ינהל את העסקה בזהירות וביישוב הדעת. זאת תוך עמידה ביעדים והשגת כל המטרות שבעלי הנכס הציבו לעצמם כשנטלו את המשכנתא החדשה. בתום התהליך נותרים בעלי הנכס עם משכנתא אחת, בתנאי החזר וריבית טובים יותר מבחינתם.

מתי ולמה כדאי לבצע מחזור למשכנתא ואיך יודעים שזה הזמן הנכון

מחזור משכנתא הוא, כפי שכבר הוזכר לעיל, תהליך שבו מחליפים בעלי נכס נדל"ן את ההלוואה הקיימת בנכס בהלוואה אחרת. לרוב, סכום המשכנתא החדשה אשר הלווים נוטלים יהיה גבוה מסכום ההלוואה המקורית שנותר להם לשלם.

בנוסף, בלא מעט מקרים גם תנאי ההלוואה שונים, ולרוב הם טובים יותר מתנאי הלוואת המשכנתא המקורית. מדובר בתהליך מורכב, ויש חשיבות רבה בכל שלב הן לתזמון הנכון והן למידת המקצועיות שבה מתבצע התהליך.

בשורות להלן נפרט כמה סיבות שבגללן שווה למחזר את המשכנתא:

נכון למועד כתיבת שורות אלה, הריביות על המשכנתאות החדשות עשויות להיות אטרקטיביות יותר מהריביות על ההלוואות המקוריות. אמנם קיים צפי לעליות ריבית בחודשים הקרובים, אבל עדיין ניתן לקבל הלוואת משכנתא בריביות אטרקטיביות. הקטנת הריבית עשויה להקטין גם את ההחזרים החודשיים בתהליך של מיחזור משכנתא לזכאים ובכלל.

פריסת החזרי המשכנתא משפיעה על גובה התשלום החודשי. הארכת חיי המשכנתא עשויה להקטין במאות שקלים ואף יותר את ההחזר החודשי. מרבית הבנקים, כמו גם חברות מימון פרטיות, מפרסמים באתרי האינטרנט שלהם סימולטור מיחזור משכנתא.

הסימולטור מאפשר ללווים פוטנציאלים לחשב במהירות הן את גובה ההחזר והן את החיסכון הכספי במשכנתא החדשה שהם מעוניינים לקחת.

אחת המטרות הנפוצות לבחירה לבצע מחזור משכנתא, היא לגייס סכום כסף גדול למגוון מטרות (משכנתא לכל מטרה). עם המטרות הללו ניתן למנות שיפוצים בנכס, מימון לימודים גבוהים לילדים או סיוע לילדים ברכישת נכס נדל"ן משל עצמם. מטרות נוספות עשויות להיות הקמת עסק חדש או תשלום חובות שנצברו לאורך השנים.

מחזור משכנתא חלקי מאפשר להגדיל את המשכנתא, תוך פריסת ההחזרים על פני תקופה ארוכה. כך אפשר לקבל את הכסף, אבל להימנע מהגדלה משמעותית של ההחזרים החודשיים.

האם מחזור משכנתא הוא הליך משתלם ואיך ניתן לברר את זה?

לפני שמבצעים הליך מיחזור משכנתא, חשוב לדעת בדיוק מה המטרה של התהליך. האם המטרה היא להגדיל את המשכנתא? האם בעלי הנכס רוצים לשפר את תנאי ההחזר? בחירת המטרה קובעת למעשה את סוג המשכנתא שבוחרים.

יחד עם זאת, לפני שמבצעים את המחזור יש להתייעץ עם בעל מקצוע ולעמוד על מידת ההיגיון בביצוע המחזור.

להלן פרמטרים שעליכם להתחשב בהם כאשר ניגשים לתהליך המחיזור:

גובה ההחזר החודשי הוא תולדה של פריסת התשלומים מצד אחד, ותנאי הריבית וההצמדה מצד שני. שימוש נכון ומושכל במחשבון משכנתא עשוי לתת תמונה ברורה של ההחזרים הצפויים. עם זאת, חשוב לקבל גם את התמונה האמיתית מהגוף המלווה לפני שלוקחים את ההלוואה.

עלות המחזור של המשכנתא עשויה לכלול תשלום קנסות לבנק או לגוף הפיננסי שממנו נלקחה המשכנתא שסולקה. נוסף על הקנסות, ייגבו מבעלי הנכס גם עמלת פרעון מוקדם ועמלות נוספות.

עם זאת, מי שלקח משכנתא עם נקודות יציאה, עשוי לגלות שבכל חמש שנים הוא יוכל למחזר את המשכנתא ללא עלויות נוספות. כשמחשבים כמה עולה מיחזור משכנתא חשוב לקחת בחשבון גם את העלויות הללו.

אם המטרה של המשכנתא היא הפחתת ההחזר החודשי, הרי שרק אם העלות הכוללת של המשכנתא הממוחזרת נמוכה מזאת של המשכנתא החדשה, המחזור הוא כדאי. גם הפחתה של כמה מאות שקלים בהחזר החודשי עשויה להסתכם בסכום נכבד בסוף הדרך.

מחזור משכנתא לכיסוי חובות

אם הליך מחזור המשכנתא התבצע במטרה להגדיל אותה, הרי ששיפור תנאי ההחזר הוא רק בונוס והמשכנתא תמוחזר בכל מקרה. במקרה הזה, צריך להשוות את תנאי המשכנתא לתנאים שבהם ניתן לגייס הלוואה אחרת שאיננה משכנתא.

מכל בחינה שהיא, מחזור משכנתא הוא הרבה יותר משתלם מכל הלוואה בנקאית או חוץ בנקאית אחרת. הריביות נמוכות יותר ופריסת התשלומים היא ארוכה יותר. לפני שמקבלים החלטה, מומלץ מאד להסתייע באיש מקצוע מיומן לצורך בדיקת כדאיות מיחזור משכנתא עבור הלווים.

מחזור משכנתא, הגבלה בחשבון ומה שביניהם

לקוחות שהם מוגבלים בבנק, עשויים לגלות שהפעילות שהבנק מאפשר להם לבצע בחשבון היא מינימלית. בדרך כלל, הגבלה בחשבון היא תוצאה של התנהלות שגויה בחשבון. לפעמים היא תוצאה של נפילה עסקית ולעיתים תוצאה של בעיות אחרות שבעטיין נגרמו הוצאות גבוהות אבל חד פעמיות ללווים (לדוגמא – הוצאות רפואיות חלילה).

לקוח מוגבל בבנק יכול לבצע מיחזור משכנתא למוגבלים, להחזיר חובות ולחזור לתקציב מאוזן. עם זאת, הן הבנקים והן גופים חוץ בנקאיים עלולים להערים קשיים על לווים המבקשים משכנתא כזאת.

הסתייעות באיש מקצוע מיומן עשויה לסייע מאד. יועץ המשכנתא המקצועי יבדוק מהי עלות מחזור משכנתא למוגבלים בבנק והיכן ניתן לקבל אותה בתנאים הטובים ביותר.

נטילת משכנתא להשלמת בנייה של נכס נדל"ן

נטילת משכנתא עבור בניית נכס היא אחת הסוגיות הבעייתיות ביותר שמי שנמצא בעיצומו של הליך בניית בית או מבנה חדש מכיר היטב. הבעיה נובעת בדרך כלל מחישוב שמרני של גובה המשכנתא האפשרי להשלמת הבנייה.

אם כאשר הנכס בנוי מחושבת המשכנתא על פי ערך הנכס כפי שהשמאי הגדיר אותו, הרי שכשמדובר בנכס בבנייה, החישוב הוא על פי ערך הקרקע וגובה הסכום הנדרש לבנייה. כיוון שכך, מדובר במשכנתא נמוכה מאד יחסית לדרישות ולצרכים של בעלי הנכס.

נוסף על הערכת המחיר הנמוכה, הבנק משחרר את המשכנתא רק בהתאם לעבודות שהסתיימו בפועל. המשמעות היא שכל עיכוב בבנייה עלול לעכב את שחרור הכסף, מה שיכול להכניס את בעלי הנכס לסחרור פיננסי. רק משניתן טופס 4, ישלים הגוף המלווה את הזרמת המשכנתא.

מחזור משכנתא לפני טופס 4 מאפשר ללווים לרכז את כל ההלוואות שנלקחו בהזדמנויות שונות, בריביות גבוהות יחסית ובתנאי החזר לא ממש טובים, ולהפוך אותן לסכום גדול אחד עם עלויות ברורות והחזר חודשי קבוע. גם כאן חשוב להתייעץ באיש מקצוע מיומן שישיג עבור הלווים את ההלוואה בתנאי הריבית וההחזר המתאימים ביותר עבורם.

אם יש לך עניין וצורך לבצע מחזור משכנתא, זה בהחלט המקום הנכון עבורך. זה המקום וזה הזמן ליצור קשר עם המקצוענים של אנגלמן משכנתאות ולהתחיל הליך מחזור משכנתא בתנאים הטובים ביותר עבורך.

להלן רשימה להוצאת דוח יתרות מכל בנק:

בכדי לבדוק כדאיות של מחזור ההלוואה, יש להוציא דו"ח יתרת משכנתא מהמבנק. להלן רשימת הבנקים לידעתכם. לאחר קבלת דוח היתרות נשמח שתעבירו לעיון שלנו ונוכל באמצעות יועץ משכנתאות מוסמך לבחון כדאיות של מחזור ההלוואה.

להלן רשימת הבנקים: