הבעיה בגיוס הון ראשוני לרכישת דירה
כל זוג צעיר או משפחה, אשר חושבים בקול רם האם לקחת משכנתא לצורך רכישת נכס, שומעים מפי בני משפחתם או חבריהם, שעליהם לצבור הון עצמי בשביל שהבנק יהיה מוכן לתת להם הלוואה שכזו. ללא הון עצמי מבוסס, הם לא יוכלו לקבל משכנתא וחלום רכישת הנכס לא יוכל להתממש.
זה לא מדויק לגמרי. קיימת גם אופציה של נטילת משכנתא ללא הון עצמי. זה אומנם מחייב דורש תנאים מסוימים אשר לא כל אחד יכול לעמוד בהם, אך זה בהחלט זה אפשרי ומי שאין לו חסכונות, השקעות ולא יכול לגייס הון מבני משפחתו או מגורמים אחרים, עדיין יכול לחלום על אפשרות לקנות דירה ללא הון עצמי.
מה זו משכנתא ללא הון עצמי?
תשלום עבור רכישת דירה מתבצע, לרוב, בשני חלקים. חלק אחד מבוסס על הון עצמי שמביא הרוכש, דרך חסכונות, השקעות, ירושות, כסף מהוריו ומבני משפחתו ועוד, וחלק שני מבוסס על הלוואה שהוא לוקח מהבנק. בעיקרון, שום בנק לא ייתן משכנתא על מאה אחוז מערך הדירה.
על מנת להגן על הבנקים נקבע שהם יכולים לתת משכנתא בגובה מקסימאלי של 75 אחוז מערך הנכס. בהתאם לחלוקה בין הון עצמי לבין המשכנתא, יקבע אופי התשלום לדירה. חשוב להדגיש, במקרה של דירה המיועדת להשקעה, ייתכן מאוד שהבנק יהיה מוכן לספק חלק יותר נמוך של משכנתא (50 אחוז).
עם זאת, במהלך השנים יצרו הבנקים אופציות לקבלת משכנתא ללא הון עצמי, אך אז הרוכש יצטרך להשתמש באופציות אחרות בשביל להשלים את המשכנתא. כלומר, הוא יצטרך להשתמש באמצעים נוספים שעומדים לרשותו בשביל להשלים את שאר הסכום לרכישה.
- משכון נכס
אם יש בידי הרוכש נכס אחר הוא יכול למשכן אותו לבנק או אם יש להוריו נכס משלהם והם מוכנים, אז אפשר למשכן אותו, וכך הוא יקבל את יתרת הסכום למשכנתא, מבלי להשתמש בהון עצמי.
- שותף
אם הדירה מיועדת להשקעה, אז אפשר לבחון אופציה להכניס שותף שיספק את הסכום שישלים למשכנתא.
- קופות גמל/פנסיה/קרנות השתלמות
אפשר להשתמש במוצרים פיננסיים כאלה, במידה והם קיימים ויש בהם את הסכומים הרלוונטיים, על מנת לקבל משכנתא ללא הון עצמי.
- נטילת הלוואה מגוף אחר (מימון חוץ בנקאי)
כלומר, הבנק ייתן משכנתא בסך 75 אחוז מערך הנכס, ומגורם אחר, שאיננו הבנק, אפשר לקחת הלוואה שתספק את הסכום הנותר.
מימון חוץ בנקאי
בשביל לקחת משכנתא ללא הון עצמי, אנחנו יכולים להיעזר באופציות שונות. אחת מהן היא לפנות אל גוף חוץ בנקאי בשביל ליטול הלוואה שתשלים את המשכנתא, קרי הבנק ייתן לנו 75 אחוז מעלות הנכס והגוף השני ייתן לנו את היתרה. אופציה חלופית, היא לקחת משכנתא מלאה דרך אותו גורם מימון חוץ בנקאי, בתנאים שלו.
נהוג לחשוב שרק בנקים מעניקים משכנתאות לרכישת נכסים אך זה לא מדויק. החל מסוף שנות השמונים נפתח שוק המשכנתאות, והיום אפשר לפנות אל גופי מימון חוץ בנקאיים, כולל חברות ביטוח, המשווקות משכנתאות בהתאם ליכולות של הלווה ולצרכים שלו.
ראשית, אותם גופים אינם כפופים לרגולציה לה כפופה הבנקים, ולכן, הם יכולים להציע גמישות רבה יותר אך הריביות יכולות להיות גבוהות מאשר אלו שניתנות בבנקים (חברות ביטוח אומנם יספקו ריבית דומה לבנקים במטרה להתחרות איתם, אך גופי מימון אחרים יגבו ריבית גבוהה בסך 8-10 אחוז).
שנית, הרבה מאוד מהפונים אל גופים חוץ בנקאיים הם לווים שהבנק מסרב לתת להם משכנתא ("מסורבי משכנתאות"). על מנת להגן על ההשקעה שלהם, אז אותם גופים דורשים תנאים מחמירים בשביל לקבל משכנתא דרכם.
שלישית, אפשר גם לפנות אל אותם גופי מימון חוץ בנקאיים, במידה ולא מעוניינים במשכנתא ארוכת טווח. בהנחה ויש אפשרות לתנאי החזר גבוהים, הרי שניתן לקחת משכנתא ולהחזיר אותה בהקדם. כך מוזילים אותה באופן משמעותי.
ארבע, אפשר להשתמש באופציה של משכנתא ללא הון עצמי דרך גוף מימון חוץ בנקאי לצורך רכישת נכס להשקעה. אז אפשר לשעבד את הדירה תמורת מימון בשיעור גבוהה.
מה הם הסיכונים של נטילת משכנתא ללא הון עצמי?
בעיקרון, בנקים מעדיפים לא לסכן את עצמם ובנק ישראל גם לא מוכן שיעשו זאת, לכן הם מעדיפים לספק משכנתא רגילה, קרי 75 אחוז אל מול 25 אחוז הון עצמי. לכן, כשפונים אליהם בדרישה לקבל משכנתא ללא הון עצמי, הם מציבים תנאים הרבה יותר קשיחים, מה שיכול להשפיע על היכולת לקבל משכנתא ובהמשך גם להחזיר אותה.
- תנאי ההחזר החודשיים יכולים להיות הרבה יותר גבוהים, זה נכון לגבי ההלוואה עצמה ולגבי הריבית שלה. יהיה מאוד קשה לעמוד בהם.
- אם מנסים לבצע מינוף, להשתמש באמצעים שונים לצורך רכישת דירה, אז תלויים בגורמים שונים שיכולים להיות מסוכנים ולהעמיד את הרוכש בפני מצב בו הוא לא יוכל להחזיר את ההלוואה.
- זה יכול להגיע בקלות למצב בו אי אפשר לעמוד בתנאים ואז מאבדים את הנכס. במידה והמשכנתא ניתנה תמורת משכון של נכס אחר או שימוש במוצרים פיננסיים אישיים, אז זה מעמיד בסכנה גם אותם, ויכול לייצר עתיד כלכלי שחור.
- מי שמחליט להשלים את המשכנתא באמצעות הלוואה מגורם אחר, צריך לקחת בחשבון שהוא יצטרך להחזיר למעשה שתי הלוואות, בתנאים שונים, עם שני סוגי ריביות שונות. מעבר לכך שזה יכול להיות מסוכן מבחינה כלכלית, הרי שזה מייקר מאוד את הרכישה וייתכן ויהפוך אותה ללא משתלמת.
איך לוקחים משכנתא ללא הון עצמי בצורה חכמה
בשביל לקחת משכנתא ללא הון עצמי בצורה חכמה, אנחנו צריכים לפנות אל יועץ משכנתאות חכם ומקצועי שיוכל לעזור לנו.
לשם כך, אנחנו ממליצים לכם לפנות אל אנגלמן משכנתאות, כאן תוכלו למצוא יועצים מנוסים ומקצועיים, שישמחו להציג בפניכם את האופציות שעומדות לרשותכם, לספק לכם מידע על כל המסלולים, לייעץ ולעזור לכם לבחור את המסלול המתאים ביותר עבורכם. כך תוכלו לקבל משכנתא ללא הון עצמי בצורה נכונה, וברמת סיכון פחותה שתאפשר לכם לרכוש נכס משלכם.
