כדאיות הסילוק
לפני הכל, לפני שנבצע מהלך של סילוק המשכנתא, דבר ראשון שנבדוק הוא את הכדאיות של הסילוק ונשאל את עצמנו מספר שאלות.
- סילוק מלא של המשכנתא
- אילו עמלות משלמים הלווים בבואם לסלק את המשכנתא שלהם?
- האם יש מגבלה על החלק מהמשכנתא שיסולק?
- מה התועלת בסילוק חלקי של משכנתא?
- איך מתבצע בפועל סילוק המשכנתא?
- אילו שאלות כדאי לשאול לפני שמתחילים את התהליך?
- למה כדאי להסתייע באנשי מקצוע מיומנים בדרך לביצוע ההליך?
מתי מתבצע סילוק חלקי של משכנתא או סילוק מלא
סילוק משכנתא הוא, כאמור לעיל, החזר חלקי או מלא של המשכנתא. כיוון שהמשכנתא היא למעשה חוב, החזר המשכנתא כמוהו כסילוק החוב הזה. למרות שהחזרי המשכנתא מתפרשים על פני תקופה ארוכה, קורה לא אחת שהלווים מגיעים הרבה לפני תום תקופת ההלוואה למצב שבו יש בידם אפשרות לביצוע ההחזר.
במצב כזה, רבים מהלווים מעדיפים לסלק את המשכנתא ולהפחית אגב כך את ההוצאות החודשיות הקבועות שלהם.
- סילוק מלא של המשכנתא
סילוק משכנתא מלא מחסל את החוב לחלוטין. ההחזרים החודשיים מתבטלים, הערת האזהרה נמחקת והתקציב מתפנה לאפשרויות ולצרכים אחרים.
- סילוק חלקי למשכנתא
סילוק חלקי של המשכנתא מפחית את החוב של רוכשי הנכס למלווים. סילוק חלקי יכול להפחית את גובה ההחזר החודשי, או לקצר את חיי המשכנתא. בהמשך המאמר נעסוק בנושא הזה.
סילוק מלא מתבצע כאשר בידי הלווים נמצא מלוא הסכום הנדרש לחיסול ההלוואה. זה המקום להדגיש שבמקרים מסוימים, הגוף המלווה יתבע מהלווים קנס עבור הפירעון המוקדם של ההלוואה. סילוק חלקי מתבצע כאשר בידי הלווים יש סכום כסף משמעותי, גם אם לא מדובר במלוא הסכום שנותר לתשלום. בתום התהליך מתקבל אישור סילוק משכנתא מהגוף המלווה.
איך מתבצע בפועל הליך סילוק משכנתא
הליך סילוק משכנתא כולל כמה שלבים, החל מרגע קבלת ההחלטה ועד לביצוע הסילוק בפועל.
- הגשת בקשה לסילוק משכנתא
בשלב הראשון יש להגיש בקשה לסילוק משכנתא. לבקשה יש לצרף נסח טאבו או אישור זכויות ממנהל מקרקעי ישראל. במקרים מסוימים יידרשו שני האישורים גם יחד. יש מוסדות בנקאיים המאפשרים להגיש את הבקשה בצורה מקוונת.
- קבלת מכתב הפניה והסכמה
מכתב הסכמה מאשר את הסכמת הגוף המלווה לסילוק המשכנתא (אישור הבנק).
- קבלת מכתב כוונות סילוק משכנתא
מכתב הכוונות מציג יתרת סילוק משכנתא קיימת, שעליה נרשמה הערת האזהרה בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל. בדרך כלל, מכתב כוונות כזה יוצא כשגוררים משכנתא, כשלוקחים משכנתא נוספת על הנכס וכן כאשר יש כוונה לסלק את המשכנתא.
במכתב ננקב הסכום שאם יסולק, תימחק הערת האזהרה. כמו כן, ננקב במכתב גם המועד האפשרי המאוחר ביותר לסילוק המשכנתא. אם המועד הזה חולף, מכתב הכוונות איננו תקף עוד.
- הפקת אישור על סילוק משכנתא
אחרי סילוק המשכנתא, הגוף המלווה יפיק אישור על סילוק המשכנתא. האישור הזה הוא נדבך חשוב בדרך להסרת השעבוד מעל הנכס.
- הסרת שעבוד
בשלב הבא, הגוף המלווה ישלח את מסמכי הסרת השעבוד מהנכס.
סילוק המשכנתא כולל בדרך כלל גם עמלת סילוק משכנתא. העמלה נועדה בין השאר לפצות את הגוף המלווה בגין אבדן הכנסות. בנוסף, כלולה בה עמלת תפעול. אחרי סילוק ההלוואה, יש לקבל מהגוף המלווה שטר סילוק משכנתא. השטר הזה מעיד על העדר חובות משכנתא של בעלי הנכס לגוף המלווה.
ללא שטר, עלולה הסרת הערת האזהרה בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל להתעכב. לעיתים הבנק שולח את השטר ישירות לטאבו או לרשות, אבל יש מקרים שבהם השטר נמסר ללווה והוא זה שצריך להעביר אותו לשם סילוק משכנתא בטאבו או ברמ"י ומחיקת הערת האזהרה.
לאיזה מסלול כדאי להחזיר את המשכנתא
אחרי שהוסבר הליך סילוק המשכנתא, כדאי להתמקד בסוגיות האופרטיביות. אם מדובר בסילוק מלא של ההלוואה, כדאי לבדוק האם אין משהו מועיל יותר לעשות עם הכסף. לדוגמא – להחליף דירה, או להשקיע אותו במסלולים רווחיים. במקרה הזה כדאי להתייעץ עם אנשי מקצוע.
אם יש בכוונתכם להחזיר רק חלק מהמשכנתא, השאלה היא איזה חלק במשכנתא כדאי לסלק (מסלולי הלוואה). האם את המשכנתא הצמודה? האם את המשכנתא בהחזר קבוע? התשובה לשאלה הזאת תלויה בנסיבות. במועד כתיבת שורות אלה יש עלייה באינפלציה, מה שאומר שהמסלולים המשתנים עלולים להתייקר, ואותם כדאי לחסל תחילה.
הקטנת ההחזר או קיצור ההלוואה?
החזר חלקי של המשכנתא מאפשר להקטין את ההחזר החודשי, אבל לשמור על אורך חיי המשכנתא. מנגד, אפשר לקצר את חיי המשכנתא ולסיים את התשלומים מוקדם מהצפוי. גם כאן התשובה איננה אחידה, ויש לקבל החלטה על פי הנסיבות. עם זאת, כדאי לדעת שקיצור חיי ההלוואה חוסך גם כסף על ריביות והצמדה.
המשך משכנתא קיימת או משכנתא חדשה
גם השאלה הזאת, מטבע הדברים, עולה כשבודקים את עניין סילוק המשכנתא באופן חלקי. אם המשכנתא הקיימת נלקחה בתנאים טובים, כי אז ממש לא כדאי לחסל אותה ויש להשאיר את יתרת המשכנתא באותם תנאים.
מנגד, אם תנאי המשכנתא הנוכחיים טובים מתנאי המשכנתא שהייתה לכם, כדאי לשקול מחזור משכנתא – סילוק מלא של המשכנתא ונטילת משכנתא חדשה, בתנאים טובים יותר. גם כאן יש משמעות פיננסית עצומה להתייעצות עם אנשי מקצוע מיומנים, שמכירים את המצב ויכולים לייעץ ולכוון אתכם למסלול המתאים ביותר.
אם יש לכם עניין לבצע סילוק משכנתא מלא או חלקי ולחסוך לעצמכם ממון רב, זה המקום הנכון עבורכם. כדאי ליצור קשר כעת עם יועצי משכנתא מטעמנו והמומחים שלנו יסייעו לכם למצוא את הפתרון הנוח והמתאים ביותר עבורכם.
