למשל, משכנתא על רכישת מגרש. מה חשוב להכיר בנושא משכנתא על מגרש? הכל בשורות הבאות. בשביל להבין מה זו משכנתא על מגרש, צריך להכיר תחילה בהבדל שבין רכישת בית פרטי יד שנייה או מקבלן לבין רכישת מגרש לבנייה.
בעוד שבמקרה הראשון, אנחנו לא צריכים להתעסק בכלל בתחום של בנייה בפועל, שכן המבנה קיים או שהקבלן אחראי על בנייתו, הרי שבמקרה של רכישת מגרש, אנחנו רוכשים שטח ועליו נרצתה לבנות את הבית שלנו.
אנחנו אחראים על כל התהליך (גם אם אנו שוכרים קבלנים ואנשי מקצוע שיעשו זאת, הרי שהאחריות מוטלת עליו). מכאן שיש גם הבדלים בעלויות תהליך העבודה וכמובן גם במשכנתא אותה נבקש ונקבל מהגורם המלווה.
מה צריך לקחת בחשבון כשלוקחים משכנתא על קרקע לבנייה
ישנם מספר סעיפים שאנחנו צריכים לקחת בחשבון כשאנו ניגשים לבנק בשביל לקבל משכנתא על מגרש.
סעיף ראשון מתייחס לעלות של המגרש עצמו. בעיקרון, אנחנו יכולים לקחת משכנתא על מגרש, עוד לפני שהתחלנו בתהליך הבנייה, יחד עם זאת, הבנק לא יהיה מוכן לתת את אותם אחוזי מימון שהוא נותן כשרוכשים נכס. מדובר על פחות מ-75 אחוז, ולו מהסיבה הפשוטה, חשש שלא תוכלו לעמוד בהחזרים ואז אם המגרש יעבור לידי הבנק, הוא יתקשה למכור אותו (הרבה יותר קל למכור דירה רגילה מאשר שטח לא בנוי).
סעיף שני מתייחס לעלויות הבנייה. כאמור, במקרה של רכישת נכס, דירה או בית פרטי, אנחנו רוכשים למעשה נכס קיים (או נכס שעומד להיבנות על ידי קבלן). כאן אנחנו אחראים על כל התהליך בעצמנו, כולל עלויות, תוכניות, אישורים ושאר הדברים. הבנק ידרוש מאיתנו להציג בפניהם את כל ההסכמים הרלוונטיים, את כל התוכניות והאישורים, בשביל שאנחנו נוכל לקבל הלוואה לעלויות הבנייה. מדובר על תהליך לא פשוט וגם כאן, הבנק לא ימהר לספק לנו את אותם תנאים שהוא מספק למי שרוכש נכס קיים או נכס שנרכש מקבלן.
שני הסעיפים שהצגנו מתייחסים למעשה לאחוזי מימון. צריך לומר, שהבנק יעדיף לתת לכם אחוזי מימון נמוכים יותר עבור עלות הבנייה, מתוך הנחה שייתכן ובהמשך תבקשו את ההפרש הנדרש ואז הבנק יאשר אותו. כך אתם פועלים על פי אחוז מימון נמוך ובהמשך, במידת הצורך מעלים אותו. בכל מקרה יש לקחת בחשבון, שאחוזי המימון הם נמוכים ביחס למשכנתאות אחרות. ישנם אף מסלולים מיוחדים למשכנתא לבנייה עצמית בבנקים השונים.
סעיף נוסף שצריך להתייחס אליו, מתייחס לאופן בו אתם מקבלים את הכסף. להבדיל ממשכנתא רגילה, כאן אתם לא תקבלו את הכסף בפעימה אחת אלא במספר פעימות. כך תוכלו לשלם לקבלן ולשאר אנשי המקצוע עת כשהם מבצעים את עבודתם.
במקרים מסוימים, הבנק גם יבקש משמאי מטעמו לבדוק את קצב התקדמות הבנייה ולוודא שהעבודה אכן בוצע, בשביל שהוא יוכל לשחרר את הכסף. המטרה היא, שלא יווצר מצב שאתם משלמים לאנשי מקצוע והם לא מבצעים את עבודתם, או שתהיה לכם כוונה להשתמש בכסף בדרכים אחרות. ברגע שהעבודה בוצעה יהיה אפשר להעביר את הכסף אליכם.
התהליכים שתיארנו עד עכשיו, יוצרים בעיה מסוימת עבור מי שמבקש לקחת משכנתא לרכישת מגרש, והיא באה לידי ביטוי בתמהיל המשכנתא. במקרים רגילים, אנחנו יכולים לייצר תמהילים שונים שמתאימים לנו, במקרה שלנו אזי שהחלק הראשון של המשכנתא יכול להיות בריביות קבועות, אך החלקים הבאים יהיו בריביות משתנות.
הבנק לא יסכים שתיקחו משכנתא עם ריבית קבועה בכל החלקים, מאחר והוא לא יודע בדיוק מה תהיה גובה המשכנתא בעתיד, וכן הוא לא מסכים שתעבדו עם משכנתא משתנה כעת, מאחר והוא מעדיף שתיקחו משכנתא עם ריבית קבועה. זה כמובן יכול להגביל אתכם במידה מסוימת, אך אם תפעלו נכון אזי שתוכלו לקחת משכנתא בתנאים שיתאימו לצרכים שלכם מחד ולתנאים הכספיים שעומדים לרשותכם מאידך.
אז איך לוקחים משכנתא על מגרש בצור הנכונה ביותר?
התשובה הראשונה היא לבצע תהליך מקדים נכון וחכם, הן בהקשר של תכנון עלויות בנייה, רכישת מגרש בתנאים משתלמים, יצירת תמהיל שיתאים לצרכים שלכם, וכן חשוב מאוד להיות מאוד סבלניים עם התהליך ומנגד לעשות כל מה שנדרש בשביל לקדם את תהליך העבודה. כל דחייה מייקרת אותו.
התשובה השנייה היא להיעזר באנשי מקצוע. לשם כך אנחנו כאן בשבילכם. אנגלמן ייעוץ משכנתאות, מספקים לכם יועצים מקצועיים ומנוסים שמוכנים לעמוד לרשותכם בכל עת, לעזור ולייעץ לכם. אל תהססו פנו אלינו עוד היום ותקבלו את כל העזרה הנדרשת בנושא.
