הכדאיות הכלכלית של הנדל"ן העסקי
יש היגיון כלכלי ברכישת נכס מסחרי, שכן הוא יכול לספק ערובה עתידית לפעולות כלכליות שונות, הוא יכול לייצר ביטחון כלכלי לעסק, וכאמור, ניתן להשכיר אותו לגורמים אחרים ובצורה כזו, גם להחזיר את ההשקעה וגם לייצר רווח משמעותי בעתיד.
בשנים האחרונות, הרבה מאוד קבלנים בונים בנייני משרדים ומציעים נכסים מתוכם להשכרה ולמכירה. בעלי עסקים יכולים להחליט האם ברצונם לשכור נכס ואז יהיה עליהם לשלם סכום חודשי קבוע, בידיעה שהנכס לא שלהם, או לחילופין, לקחת משכנתא ולרכוש נכס שישרת אותם במשך שנים, וכשירצו, יוכלו למכור או להשכיר אותו ולעבור לנכס גדול יותר.
אפשר כמובן לרכוש משרד אחד ואפשר לרכוש קומה שלמה. תלוי בהיצע ובתנאים. בגלל שינויים בכלכלה ובשוק הנדל"ן בפרט, אזי שגם לא מעט אנשים, בעלי עסקים וכן אנשים פרטיים עם יכולת כלכלית, בוחרים לנטוש את שוק דירות להשקעה, קרי לשכירות, ולהתמקד באופציה של רכישת נכסים מסחריים להשקעה, בפרט משרדים.
מאחר והשקעה בדירה היא הרבה יותר יקרה היום, אז משתלם לקחת משכנתא ולהשקיע בנכס מסחרי. בשביל לרכוש נכס מסחרי לשימוש או להשקעה, אזי בדרך כלל יש צורך לקחת משכנתא, בדיוק כמו במקרים של רכישת נכסים פרטיים, קרי דירות. ההבדלים כפי שנוכל לראות בחלקים הבאים של המאמר, הם בגורם המלווה, במסלולים, תנאים, ריביות והאופציות העומדות לרשות הלווים.
איך ואיפה אפשר לקבל משכנתא עבור נכס מסחרי?
לפני שנסביר איך לוקחים משכנתא לנכס מסחרי, רצוי להבין מה זה בכלל ומה מבדיל אותו מנכס רגיל.
נכס מסחרי מוגדר על פי הגדרות של בנקים וגורמי מימון אחרים כמשרד או חנות. כלומר, אם בעל עסק מעוניין לרכוש נכס שישמש את העסק כמחסן או לרכוש נכס ולהשכיר אותו לאירועים, אזי שכאן מדובר על תחום משכנתאות שונה מאשר במקרים שציינו.
הגורם שיכול לתת לנו משכנתא לנכס מסחרי, הוא אך ורק בנק מסחרי רגיל, קרי לא בנק למשכנתאות שמתעסק עם הלוואות לנכסים רגילים. יחד עם זאת, בתהליך הנכס ישועבד לטובת הבנק ויירשם כנכנס ממושכן אצל רשם המשכנתאות.
בנק ישראל לא קבע רגולציה חד משמעית לגבי אחוז המימון שהבנק יכול לספק ללוויים במקרה של משכנתא לנכס מסחרי. ישנם בנקים אשר יהיו מוכנים לתת עד שבעים אחוז (בדרך כלל זה הגבול המקסימאלי), בעוד שבנקים אחרים יתנו פחות. בנק ישראל לא קבע אחוז ספציפי למימון, כפי שהוא קבע, למשל במסגרת משכנתאות לדירות.
אילו מסלולים קיימים עבור נכס מסחרי?
- מסלול אחד כולל ריבית פריים, מדובר על המסלול הנפוץ והמקובל יותר.
- המסלול השני הוא ריבית קבועה ולרוב גם צמודה.
מאחר ובנק ישראל לא מתערב, אז גם לא מפריע לו שלווים ייקחו הלוואה עם ריבית פריים של מאה אחוז. בסופו של דבר, זו החלטה של הבנק אם לספק את המשכנתא בתנאים האלה, וביכולת של הלווה לעמוד בתנאים שלה.
מה טווח השנים של משכנתא לנכס מסחרי וכיצד תתחלק הריבית?
טווח השנים של המשכנתא אינו קבוע. בדרך כלל, מדובר על פריסה לאורך 10-12 שנה, לעיתים גם יותר, אך זה תלוי ביכולות של הלווה ובמה שהוא יכול להעמיד עבור הרכישה. הריבית תעמוד על טווח של שלוש עד שש אחוז לשנה. אמנם מדובר על ריבית גבוהה, בוודאי ביחס לריבית של משכנתא על דירה, אך מנגד, התשואה היא הרבה יותר גבוהה ולכן זה משתלם מבחינה כלכלית.
צריך לזכור, לפני שהבנק ימהר לתת משכנתא עבור נכס מסחרי, הוא יבחן את היכולות והטיב של הלווה, את טיב הנכס והסביבה בה הוא ממוקם (במידה והוא מיועד להשקעה, אז הבנק גם יקח בחשבון את היכולת של הלווה להחזיר את ההשקעה בעזרתו).
מעבר לכך, סוג ותנאי המשכנתא תלויים גם ביכולת של הלווה לנהל מו"מ מול הבנק ולקבל תנאים טובים. בשביל זה הוא צריך להתייעץ עם אנשי מקצוע, קרי יועצי משכנתאות.
בשביל זה, אנחנו כאן לרשותכם. אצלנו באנגלמן משכנתאות תוכלו ליהנות מיועצים מנוסים, מקצועיים ואמינים שיעמדו לרשותכם כל הזמן וידאגו לספק לכם את ייעוץ המשכנתאות הטוב ביותר, בשביל שתוכלו לפנות לבנק עם כל המידע הרלוונטי, ולקבל ממנו משכנתא בתנאים האטרקטיביים ביותר עבורכם.
