הלוואת גישור לרכישת דירה

לצלוח את המכשולים בדרך לדירה החדשה

עסקת נדל"ן הכוללת מכירה ורכישה של נכס נדל"ן, עלולה לעורר אצל בעלי הנכס דילמה הנוגעת לתזמון מדויק של העסקה. רכישת דירה חדשה מסתמכת לרוב על מכירה של דירה קיימת, אבל לא תמיד המכירה מתבצעת לפני הרכישה. כתוצאה, הם נותרים עם חור גדול בתקציב.

הלוואת גישור נועדה לגשר על פער הזמנים הזה. במאמר שלפניכם נרחיב את היריעה בנושא הלוואות גישור והיתרונות שלהן. הלוואה כזאת מאפשרת לרכוש נכס חדש, תוך דחיית המכירה של הנכס הקיים למועד מאוחר יותר.

במאמר הבא נענה על השאלות החשובות ביותר:

מהו סדר הפעולות הנכון – האם קודם למכור או קודם לקנות בית חדש?
מהי בעצם הלוואת גישור ובאילו מצבים היא נדרשת ללווים?
כיצד יוצאת לפועל עסקת רכישת נדל"ן עם הלוואת גישור?
למה חשוב להסתייע באיש מקצוע מיומן להשלמת העסקה?

להלן התשובות.

לפני שנצלול לתהליך לעומק, חשוב שנסביר לכם כמה מושגי יסוד:

הלוואת גרייס – מרכיב דחיית תשלום בהלוואה ארוכת טווח, כאשר לקוח מבקש מהבנק בתקופת דחיית התשלום לא לשלם כלל החזר חודשי בגין משכנתא שקיבל או לשלם רק בגין הריבית.

קיימים שני סוגים של הלוואת "גרייס":

הלקוח משלם את החלק של הריבית בלבד.

הלקוח אינו משלם כלום.

הלוואת גישור, בלון, בולט:

מדובר בהלוואה שניתנת ללקוח בנקודה X ,מכילה בתוכה מסלול של מימון (ריבית קבועה, משתנה, פריים, מט"ח), הלקוח אינו משלם החזרי הלוואה חודשיים יתרת ההלוואה הנצברת משולמת עם סיומה. בנקודת הסיום הלקוח מחזיר לבנק את כל היתרה שנצברה פלוס ריבית והצמדה.

מהו סדר הפעולות הרצוי בדרך להשלמת העסקה

כאמור, הדילמה במקרים כאלה נוגעת לשאלה מה כדאי – למכור את הנכס ולאחר מכן לקנות חדש, או לסגור את עסקת הרכישה ולאחר מכן למכור את הנכס הקיים.

לכל אחת מהאפשרויות יש יתרונות וחסרונות.

היתרון בדרך הזאת נטמון בעובדה שבעת הרכישה של הנכס החדש יעמוד לרשות הרוכשים הסכום הנדרש להשלמה מהירה של העסקה. מנגד, עליות המחירים המהירות בתחום הנדל"ן עלולות לגרום לשחיקה מהירה של הכסף, אם הרכישה תתעכב מכל סיבה שהיא.

במקרה הזה, עליות המחירים לא ישפיעו כלל ועיקר. ואם תהיה השפעה – היא תהיה חיובית, משום שהמחיר של הנכס המיועד למכירה יעלה. מנגד, הרוכשים יצטרכו לשלם עבור הלוואת גישור ריבית והצמדה עד למגירת הנכס הקיים, שאז ההלוואה תוחזר ותשלומי הריבית וההצמדה יסתיימו.

התנאים שבהם תתקבל הלוואת גישור

עכשיו, כשעניין הלוואת הגישור מובן, נסביר את הצד המעשי שלה. בגדול אפשר לומר כי הלוואת גישור היא למעשה הלוואת בלון. מדובר בהלוואה שלא נפרעת בתשלומים, כפי שמקובל בדרך כלל, אלא בתשלום אחד במועד שנקבע מראש בין הצדדים. במהלך התקופה הלווים יוכלו לשלם ריבית והצמדה, או לחילופין להניח להן להצטבר ולפרוע גם אותן עם מכירת הדירה הישנה.

בהתאם לדוגמה שהובאה לעיל – בכדי להשלים את העסקה, רוכשי הדירה יוכלו לקבל הלוואה בסכום גבוה, שיאפשר להם להשלים את עסקת הרכישה עוד לפני שמכרו את הדירה הקיימת.

תקופת ההלוואה תוגדר מראש (לרוב מדובר בתקופה של עד שנתיים), ובמהלך התקופה הם יתחייבו למכור את הדירה הישנה. אחרי המכירה, הלוואת הגישור תיפרע והם יישארו עם הנכס החדש בלבד והמשכנתא שלקחו עבורו.

על איזה נכס מקבלים הלוואת גישור?

השאלה הנשאלת היא האם ההלוואה המגשרת היא על הנכס הקיים, או על הנכס שנרכש.

הלוואת גישור עבור הנכס הקיים: במקרה כזה, יציע הבנק הלוואות גישור בגובה ערך הנכס במלואו. אם קיימת משכנתא על הנכס, ההלוואה והמשכנתא כאחת לא תעבורנה את מלוא ערך הנכס.

הלוואה עבור הנכס החדש: במקרה הזה ניתן למשכן עוד כ-70% מערך הנכס המיועד לרכישה, כפי שהוגדר ע"י שמאי מוסמך. עם זאת, הסך הכולל של הלוואת הגישור והמשכנתא גם יחד לא יעלה על 100% מערך הנכס, בהתאם למגבלות בנק ישראל ובעמידה בתנאי יחס ההחזר לגובה ההכנסה.

מייד עם מכירת הנכס הקיים תסולק הלוואת הבלון ותוחלף בהלוואת משכנתא. אם נחזור לדוגמה של המשפחה מקודם – אותה משפחה תוכל לקבל הלוואה בגובה של עד 70% מהנכס המיועד לרכישה, וכן הלוואת גישור בגובה של עד 100% מערך הנכס הקיים.

עסקה עם הלוואת גישור ואיך היא מתבצעת בפועל לפני שנביא הסבר, נציג לפני הקוראים כמה הנחות ונתונים תיאורטיים:

גובה הלוואת הגישור יכול להיות, כפי שהוזכר לעיל, עד 100% מערך הנכס המיועד למכירה. יחד עם זאת, צריך להתייחס ליחס החזר שלא יהיה מעבר ל 40% מההכנסה של בני הזוג. ככלל, הבנק מחשב יחס החזר כמו במשכנתא ל 25 שנים, אשר מגלם החזר של 500 ₪ בערך לכל 100,000 ₪.

להלן תרשים הזרימה של העסקה והלוואת הגישור:

סגירת עסקת הרכישה לדירה החדשה.

קבלת הלוואת גישור עבור הדירה הקיימת.

מימון עבור הדירה החדשה: נוסף על הסכום שהתקבל כהלוואת גישור, ניתן לקבל עד 70% מימון עבור הדירה החדשה. למעשה, הסכום האמיתי שנדרש להשלמת העסקה הנוכחית הוא 200,000 ₪ בלבד.

(1,000,000 יינתנו כהלוואת גישור, כפי שהוסבר בסעיף הקודם). הסכום הזה ניתן ללווים כמשכנתא, שאת ההחזרים שלה ניתן לפרוש על פני 25 שנה.

200,000 ע"ח משכנתא, ואילו 1,000,000 ₪ ע"ח הלוואת גישור.

אחרי המכירה, מכסים את הלוואת הגישור. מה שנשאר היא למעשה רק המשכנתא ע"ב 200,000 ₪, שאותה ישלמו הרוכשים כפי שהתחייבו מראש.

כמובן שבהחזר ההלוואות יגבה הבנק ריבית הלוואת גישור בהתאם לעסקה שסוכמה ובהתאם לאורך הזמן שעבר מרגע נטילת ההלוואה ועד לרגע הסילוק שלה.

מהי הריבית על הלוואת הגישור

השאלה כמה ריבית משלמים על הלוואת גישור היא שאלה חשובה. מאחר שמדובר בהלוואת בלון, וכיוון שהערבות עבורה הוא נכס נדל"ן, לרוב משולמת עבור הלוואות גישור ריבית דומה לריבית שגובים הבנקים על משכנתא.

עם זאת, כדאי מאד להסתייע ביועץ משכנתאות מומחה. היועץ ילווה אתכם בהתנהלות עם הבנקים, למיקסום השיפור בריביות ובתנאים וחיסכון עצום בזמן.

מסלולי הלוואות לגישור – פירוט מסלולי הלוואה אפשריים:

להלן פירוט מסלולי הלוואות לגישור:

הלוואה שבה ידוע מראש הסכום שישולם עבור כל תקופה. העדר ההצמדה מפחית את הסיכון ללווים, אבל הריבית עליה היא גבוהה מריבית המשכנתא הממוצעת.

מדובר בהלוואה בריבית קבועה עם הצמדה למדד. כאן הריבית נמוכה יותר, אבל כל שינוי במדד יגדיל את ההחזר עבור ההלוואה.

יש מקרים שבהם מוצעות הלוואות במסלול פריים. נכון לעכשיו, מסלול כזה עשוי להיות משתלם מאוד עקב הריביות הנמוכות במשק.

ריבית הלוואת גישור לדירה תחושב בהתאם למסלול הנבחר מבין המסלולים לעיל. הריבית יכולה להיות משולמת בהחזר חודשי, או כסכום אחד שיתווסף לקרן בתום תקופת ההלוואה,

אם יש לכם צורך בהלוואת גישור אטרקטיבית המותאמת לצרכים וליכולת ההחזר שלכם, אנגלמן משכנתאות הוא בהחלט המקום הנכון והמתאים ביותר עבורכם. כדאי לכם ליצור איתנו קשר כבר כעת ואנו נסייע לכם לצלוח את כל המכשולים בדרך לבית החדש שלכם.

אתכם באחת ההחלטות החשובות בחייכם – ואנחנו כאן כדי לעזור!