גרירת משכנתא » אנגלמן משכנתאות

כדאי לקרוא – כל התשובות במאמר החשוב שלפניכם.

מה זה גרירת משכנתא

גרירת משכנתא היא למעשה העברה של המשכנתא מהדירה הישנה שאותה הבעלים מכרו, לדירה החדשה שאותה הם רכשו. המונח "גרירה" נועד לציין כי בעת המעבר של הכסף מדירה אחת לשנייה, לא משתנים תנאי ההלוואה כלל ועיקר.

הדבר היחיד שמשתנה הוא שאחרי סיום הליך גרירת משכנתא, נרשמת הערת אזהרה לטובת המלווים בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל בנכס החדש. במקביל נמחקת הערת האזהרה שהייתה רשומה בנכס הישן.

ישנם כמה מאפיינים לגרירת המשכנתא:

תנאי המשכנתא שנגררה מנכס אחד לנכס אחר לא משתנים. הלווים ממשיכים להחזיר את ההלוואה באותם סכומים ובאותם תנאים שהיו.

גם אורך חיי המשכנתא לא משתנה. המשכנתא ממשיכה בדיוק בנקודה שבה היא נפסקה לצורך ההליך.

אם המשכנתא נגררה לפיקדון, הלווים ממשיכים להחזיר את המשכנתא. החזרי המשכנתא לא נעצרים.

הגוף המלווה יגבה עמלות בדרך להשלמת העסקה.

תנאי בל יעבור לגרירת משכנתא הוא שהגוף שהעניק את המשכנתא מלכתחילה, ימשיך להיות הגוף המלווה אחרי ביצוע הגרירה. אי אפשר לבצע "גרירה" של משכנתא לגוף אחר, אלא רק לנכס אחר. גרירת המשכנתא נדרשת אם הבעלים של נכס שעליו יש משכנתא, מוכר אותו וקונה נכס אחר במקומו והמשכנתא הקיימת היא מרכיב משמעותי בהשלמת העסקה.

מתי כדאי לגרור משכנתא

גרירת משכנתא לנכס אחר מתבצעת כאשר הלווים רוכשים נכס אחר ומעוניינים להמשיך את ההלוואה בדיוק באותם התנאים שהיו תקפים לפני ביצוע העסקה. זאת, למרות שלכאורה יש פתרונות אחרים שיכולים לסייע. בין השאר – מחזור משכנתא, הגדלת משכנתא או נטילת משכנתא חדשה.

גרירת משכנתא היא מעשה חכם, אם בעת רכישת הנכס החדש תנאי המשכנתא הקיימים בשוק הם פחות טובים מאלה שעל פיהם נלקחה המשכנתא הנגררת. תנאי המשכנתא נוגעים לריביות, להצמדה למדד ולאורך חיי ההלוואה.

אם תנאי המשכנתא המוצעים בעת ביצוע עסקת הרכישה הם טובים יותר, אין לכאורה כל סיבה לבצע גרירת משכנתא. במקרה הזה, ייתכן שיהיה כדאי לקחת משכנתא חדשה, בתנאים אטרקטיביים.

איך בדיוק מתבצעת גרירת משכנתא וכמה זמן זה לוקח

תהליך גרירת משכנתא הוא למעשה העברת יתרת ההלוואה מהנכס הישן שנרכש בסיוע כספי המשכנתא, לנכס החדש. עם זאת, ישנם שני מצבים עיקריים שיש להתייחס אליהם. המצב הראשון – גרירת משכנתא ישירות לנכס החדש. המצב השני הוא גרירת כספי המשכנתא לפיקדון, כאשר הכספים ישוחררו ויעברו לנכס החדש מייד לאחר שהרכישה שלו תאושר על ידי הגוף המלווה.

העברה ישירות לנכס החדש: הלווה שמוכר את הנכס הישן, מסלק לכאורה את המשכנתא על הנכס הזה. עם סילוק המשכנתא בנכס שנמכר, נמחקת הערת האזהרה שנרשמה בנסח הטאבו או באישור הזכויות של רשות מקרקעי ישראל. בשלב הזה מעריך שמאי שמקובל על הגוף המלווה את ערך הנכס החדש.

זאת על מנת לוודא שהערך שלו אכן מתאים למשכנתא שנותרה. אם ערך הנכס נמוך מהדרוש, עשוי הלווה לקבל סירוב גרירת משכנתא או לחילופין, הגוף המלווה ידרוש ממנו החזר חלקי שלה.
גרירת משכנתא לפיקדון: אם בעל הנכס הממושכן מכר אותו אך לא קנה נכס חדש במקביל, כספי המשכנתא יעברו לפיקדון. בנוסף ידרוש הגוף המלווה, ככל הנראה, גם ערבויות נוספות. גם במקרה הזה תימחק הערת האזהרה. כאשר הלווה ירכוש נכס אחר, יעברו אליו כספי המשכנתא שנשמרו בפיקדון ותירשם עליו הערת אזהרה בטאבו או ברשות מקרקעי ישראל.

קשה לאמוד, בנושא גרירת משכנתא כמה זמן לוקח התהליך. יחד עם זאת, הוא לא אמור להיות ארוך מדיי. אם הלווים ביצעו מכירה ורכישה במקביל, התהליך יכול לארוך כחודש. זאת, משום שמחיקת הערת האזהרה יכולה לקחת זמן.

אם הרוכשים קודם מכרו ואחר כך רכשו נכס חדש, גרירת המשכנתא תתעכב בהתאמה. עוד חשוב להזכיר כי תמורת הפעולה ישלם הלווה, כאמור לעיל, עמלת גרירת משכנתא של כמה מאות שקלים, או 0.1% מערך הנכס. (100 ₪ על כל 100,000 ₪ של משכנתא).

מכתב הכוונות לגרירת המשכנתא והמשמעות שלו

מכתב כוונות לגרירת משכנתא הוא מסמך משפטי שאותו מנפיק הגוף המלווה עבור הלווים. במכתב הכוונות כאמור נמנים התנאים שכאשר הם יתקיימו, יסיר הגוף המלווה את הערת האזהרה מהנכס. המכתב נמסר לקונים של הנכס.

כשמדובר בגרירת משכנתא, יש להעביר לצורך קבלת המכתב:

אישור הזכויות מצביע על בעלויות בנכס וכן על בעיות אפשריות – עיקולים, הליכים משפטיים וכיו"ב. אישור זכויות או נסח טאבו תקין הוא דרישה משמעותית בדרך לקבלת מכתב הכוונות.

הסכם מכר בין הצדדים.

לרוב, הגוף המלווה ידרוש שכל מי שחתום על ההסכם יגיע למשרדיו, בצירוף תעודות מזהות תקפות.

מה קורה כאשר רוכשים דירה מקבלן

רכישת דירה מקבלן היא החלום של כל אחד. שכן אין דבר יותר טוב מנכס חדש. עם זאת, גרירת משכנתא לדירה מקבלן יכולה להתבצע אך ורק אחרי שהקבלן השלים את בניית השלד והגג – הרצפה, הצנרת, הקירות והגג. הסיבה לכך היא שרק לאחר מכן יוכל השמאי להעריך בצורה נאותה את הנכס.

אם מכירת הנכס הישן מתבצעת לפני סיום בניית שלד וגג, תתבצע גרירת משכנתא לפיקדון. אם הבנייה הסתיימה, תתבצע גרירת משכנתא ישירות לנכס החדש. בשורות להלן הבאנו על קצה המזלג סקירה על גרירת משכנתא.

אם יש לכם עניין וצורך לבצע גרירת משכנתא מהנכס שבבעלותכם לנכס חדש, זה בדיוק המקום הנכון עבורכם. כדאי ליצור קשר עם יועצי המשכנתאות שלנו והמומחים שלנו ילוו אתכם לכל אורך התהליך.