איך קונים נכס בלי לעשות טעויות משפטיות – מדריך משפטי לרוכשי דירה

זיכרון דברים – מדוע לא לחתום ללא ייעוץ משפטי

כלל ראשון: אין למהר ולחתום על זיכרון דברים מבלי להיוועץ בעו"ד, שכן מסמך זה הוא חוזה מחייב לכל דבר ועניין ואף מחייב דיווח לרשות המסים. בדרך כלל זיכרון הדברים מנוסח באופן רווי בפרצות העלולות להוביל למחלוקות ולהסתבכויות

בדיקות משפטיות חיוניות לפני חתימה

עדיף לפנות לעו"ד אשר יבדוק את מצבה של הדירה מבחינת הזכויות (בין אם המדובר בזכות בעלות או חכירה), עיקולים, שעבודים, משכנתאות, חריגות בניה, צווי הריסה וכד'. רק לאחר שהדירה נמצאה "נקיה" ניתן להתחיל במלאכת ניסוח החוזה או ניהול מו"מ באמצעות עורכי הדין על תנאי החוזה, באופן שיישמרו  האינטרסים שלכם.

בדיקת הזכויות והמצב המשפטי של הדירה

יש לבדוק את המצב המשפטי של הדירה במוסדות הרלוונטיים, וזאת בטרם חתימה על כל מסמך מחייב. הבדיקה נועדה לוודא כי למוכר קיימת הזכות החוקית למכור את הדירה וכי אין מניעה משפטית להעברת הזכויות על שמכם.

כאשר הזכויות רשומות בלשכת רישום המקרקעין ("הטאבו"), יש להוציא נסח טאבו עדכני ולבחון בין היתר את זהות בעלי הזכויות, סוג הזכות (בעלות או חכירה), קיומם של עיקולים, שעבודים, משכנתאות, הערות אזהרה או זכויות צד שלישי אחרות.

במקרים בהם מדובר בזכויות חכירה שאינן רשומות בטאבו, יש לבצע בדיקה ברשות מקרקעי ישראל וכן בחברה המשכנת – שהיא בדרך כלל החברה אשר בנתה את הפרויקט ומנהלת את רישום הזכויות עד להשלמת הרישום בטאבו. בנוסף, יש לבדוק ברשם המשכונות האם קיימים שעבודים או התחייבויות נוספות הרובצות על זכויות המוכר.

מעבר לבדיקת הרישום הפורמלי, חשוב לוודא כי אין חריגות בנייה, צווי הריסה, חובות עבר או התחייבויות אחרות העלולות להשפיע על שווי הנכס או על האפשרות לעשות בו שימוש בעתיד. בדיקות אלו מהוות נדבך מהותי בהגנה על הרוכש ומטרתן למנוע הפתעות בלתי צפויות לאחר השלמת העסקה.

חוזה המכר – קריאה והבנת ההתחייבויות

לאחר הבדיקות הנ"ל וסיום עריכת החוזה, מומלץ לקבל לידיכם את ההסכם ולעיין טרם החתימה עליו כדי להיות מודעים לזכויותיכם, כמו גם לחובותיכם, שכן הפרת החוזה כרוכה בדרך כלל בחובת הצד המפר לשלם לצד המקיים תשלום פיצוי מוסכם בשיעור של 10% מערך הדירה.

תשלום ראשון והבטחת הזכויות באמצעות הערת אזהרה

במעמד חתימת ההסכם מקובל לשלם בדרך כלל לפחות 10% מערך הדירה, כאמור כדי להבטיח את ערך הפיצוי המוסכם אם וכאשר יפר הקונה את ההסכם בהפרה יסודית,

שמירת כספי הקונה בנאמנות

כאשר מקובל כי תשלום זה  יישמר בידי עו"ד המייצג את המוכר בנאמנות עד שעורך הדין מטעמכם ירשום לטובתכם הערת אזהרה בטאבו או בכל גוף רלוונטי אחר.

מהי הערת אזהרה ומה חשיבותה

משמעותה של הערת אזהרה היא להזהיר אחרים כי קיימת התחייבות של המוכר למכור לכם את הדירה, וזאת כדי למנוע מצב שבו המוכר ינסה למכור את הדירה לאדם נוסף וכן להגן עליכם מפני זכויות צד ג' כלפי המוכר, כגון עיקולים וכד'.

מס רכישה – בדיקת חבות ותכנון נכון

בגין רכישת דירת מגורים ניתן לבדוק חבות תשלום מס רכישה בהתאם לשווי הרכישה באמצעות סימולטור המס רכישה של מיסוי מקרקעין בקישור: https://www.misim.gov.il/svsimurechisha/frmFirstPage.aspx?cur=1#nbb , כאשר לצורך בדיקת חיובי ותכנוני מס מומלץ להיוועץ בעורך-דין.

כאן המקום לציין כי קיימים גם פטורים חלקיים ממס רכישה הנוגעים בין השאר לעולים חדשים, נכים, נפגעי פעולות איבה ומשפחה של חייל שנספה במערכה, שראוי לנצל באופן מושכל ונכון. בנוסף, יש לשים לב כי כיום גובה המס על רכישת דירה יחידה שונה מהמס המוטל על רכישת דירה נוספת.

מימון העסקה ונטילת משכנתא

לרוכשים המתכוונים ליטול כספי משכנתא כחלק מהמימון לרכישת הדירה מומלץ להקדים ולבדוק את עניין המימון באמצעות יועץ משכנתאות לפני החתימה על חוזה הרכישה ולא אחרי, ובמיוחד במקרה שאחוז המימון הוא גבוה ביחס למחיר הדירה כי אז כדאי לקבל מהבנק "אישור עקרוני" להעמדת ההלוואה לפני חתימת החוזה.

יצוין כי לאחר חתימת החוזה וטרם קבלת כספי המשכנתא תידרשו לחתום לבנק על הסכם ומסמכים שונים וכן על יפוי כח נוטריוני אשר ייחתם על ידכם בפני עו"ד שהוא גם נוטריון.

השלמת העסקה והעברת תשלומים

לקראת השלמת העסקה יש להעביר את רישום חיובי התשלומים בגופים הרלוונטיים, כגון העירייה וחברת החשמל וזאת לאחר שהמוכר יסלק חובותיו לגופים אלה ולהשלים את תשלום תמורת הדירה רק כנגד המצאת כל האישורים הדרושים מצד המוכר לצורך העברת הזכויות על שימכם במוסדות הרלוונטיים. כמו כן בעת קבלת המפתחות מומלץ לשים לב אם יש בדירה פגמים שהוסתרו מכם ולהתייחס אליהם כפי שסוכם בהסכם.

רישום הזכויות לאחר השלמת העסקה

לאחר השלמת העסקה, ידאג  עוה"ד מטעמכם להעביר את הזכויות על שימכם בלשכת רישום המקרקעין ("הטאבו"), אם הזכויות רשומות שם, או ברשות מקרקעי ישראל ובחברה המשכנת, כאשר לצורך העברת הזכויות בחברה המשכנת תידרשו בדרך כלל להמציא לה מסמכים שונים ויפוי כוח נוטריוני באמצעות עוה"ד מטעמכם.

רכישת דירה במקביל למכירת דירה קיימת – מס שבח

במקרה שרכישת הדירה משולבת עם מכירת הדירה הנוכחית שלכם, אזי עוה"ד מטעמכם ידאג להבטיח את האינטרסים שלכם גם לעניין הפטור מתשלום מס שבח, שהוא מס שמוטל על הרווח הנובע ממכירת נכס מקרקעין. מס זה חל על מוכר דירה, כאשר ניתן לקבל פטורים מתשלומו בתנאים מסוימים הקבועים בחוק ואולם יש לעשות שימוש בזכויות הפטור באופן מקצועי ומושכל כדי לחסוך מהמוכר חבות אפשרית במס, לאו דווקא בעסקה המדוברת אלא גם לגבי עסקה נוספת בעתיד.

רכישת דירה מקבלן – דגשים חשובים

יצוין כי המידע הנ"ל נכון ברובו גם לגבי רכישת דירה מקבלן וגם במקרה של רכישת דירה מקבלן מומלץ מאוד להיות מיוצגים ע"י עורך דין מטעמכם שכן עורך הדין מטעם הקבלן אינו מייצג אתכם לענין ההסכם עם הקבלן, עקב ניגוד אינטרסים, והסכום שבדרך כלל תידרשו לשלם לעו"ד הקבלן הינו שכ"ט בסכום הקבוע בחוק לצורך רישום זכויותיכם במרשם מקרקעין כגון הטאבו ולא לצורך ייצוגכם בעסקת הרכישה.

הבהרה משפטית

יצוין כי המידע הנ"ל מהווה מידע כללי בלבד והשימוש בו אינו מהווה תחליף לקבלת ייעוץ משפטי – הינו נכון למועד כתיבתו ונכונותו עלולה להשתנות מעת לעת. אין להסתמך על מידע זה מבלי להיוועץ עם עו"ד העוסק בתחום לפני נקיטת כל פעולה.

בברכה ובהצלחה

נחמן רבין, עו"ד ונוטריון

מתמחה בהסכמי מקרקעין ומיסוי מקרקעין